欢迎来到太阳城娱乐
设为首页 收藏本站 联系我们
您当前的位置 :首页  >    房产仲裁

济南仲裁委员会房产仲裁中心化解物业纠纷初见成效


发布时间:2013-07-19 发布人: 付

面对物业纠纷不怕不怕啦

济南仲裁委员会房产仲裁中心化解物业纠纷初见成效

业主和物业的矛盾,说大不大,说小也不小。为更好地围绕中心、服务大局,落实济南仲裁“上为党和政府分忧、下为服务对象解难”的服务宗旨,促进社会和谐、经济发展和民生改善,济南仲裁委员会积极创新仲裁服务,深入挖掘仲裁资源,主动介入物业行业矛盾纠纷的预防和处理,初步取得了一定成效。
济南仲裁为企业提供哪些特色服务?
    ●市民咨询:听说企业到济南仲裁委能享受到不少特色服务,能否详细介绍一下?
    ●济南仲裁解答:
    1、四项免费法律服务。即免费提供法律培训,免费规范合同文本,免费提供法律咨询,免费提供法律疑难问题解决方案。实现服务的具体措施为:设立24小时服务热线“82023333”,与我市市民服务热线“12345”联动;邀请济南仲裁委员会仲裁员及社会各行业专家组成法律服务宣讲团,为群众和企业提供法律、政策培训;成立若干专业委员会和律师顾问团,为群众和企业规范合同文本、提供法律咨询及法律疑难问题解决方案等服务。
    2、济南仲裁委员会设有调解中心,当事人经调解达成协议,可以由济南仲裁委员会制作生效的法律文书。此外,济南仲裁委员会还依托济南市企业法律顾问协会,为企业培养和输送法务人员,搭建企业之间的法律实务交流平台。
A
系列平台
从纠纷预防到问题处理
    在专业仲裁业务之外,济南仲裁委员会先后成立了房产仲裁中心、仲裁调解中心、济南市中小企业法律咨询服务中心、仲裁法律服务宣讲团、24小时服务电话“82023333”等服务平台,为物业行业提供了从纠纷预防到纠纷处理的一系列法律服务。
    房产仲裁中心是济南仲裁委员会联合济南市住房保障和房产管理局、太阳城娱乐共同成立的仲裁分支机构,可为物业行业提供专门性的仲裁服务。仲裁调解中心是一个仲裁前的调解平台,调解中心程序灵活简便,当事人可以共同到调解中心进行调解,也可以通过电话、传真、电子邮件、网络视频、书面材料等方式进行调解,还可即时调解、即时结案,非常适合物业纠纷的处理。济南市中小企业法律咨询服务中心可以为物业企业免费提供常年法律顾问服务,包括免费提供法律培训,免费规范合同文本,免费提供法律咨询和免费提供法律疑难问题解决方案等。
B
服务物业
防范纠纷工作前置
    如何帮助物业行业防范矛盾纠纷?济南仲裁委员会做出了多方面的努力。
    一是免费提供法律培训。
2012年一年,先后组织四期物业企业经理及有关人员进行仲裁法律知识培训,合计390余人。如在太阳城娱乐第二届理事会议上,由济南仲裁委员会仲裁员、发展规划处处长授课,讲解如何预防物业纠纷和如何利用仲裁平台解决纠纷,并现场解答听众提问。
    二是免费提供法律咨询。2012年一年,先后召开三次物业服务企业座谈会,参会企业50多家,并到8个物业企业进行了实地调研。通过与企业的面对面交流,充分了解了物业行业发展现状和物业纠纷发生情况,有针对性地为企业提供了法律咨询,帮助企业防范、解决矛盾纠纷。
    三是免费规范物业合同。联合济南市住房保障和房产管理局、太阳城娱乐,对市内六区的物业合同进行调查汇总,摸清了我市物业合同的具体情况。一年来,为一百多家物业企业规范了物业合同,合计标的约1.7亿元,如规范了通过物业小区招投标的46家物业企业与开发建设单位签订的前期物业服务合同。
    四是免费发放法律资料。在各类培训、座谈会、物业协会会议、仲裁服务进社区等活动中免费发放《仲裁与法律风险防范手册》、《仲裁与社会》杂志、漫画读物《画说仲裁》、《仲裁服务指南》等法律宣传资料,总数达6000余册。
    五是免费开展“双百活动”。选定百名律师仲裁员,采取签订正式服务合同的形式,一对一为包括物业企业在内的百家中小企业提供一年期免费法律服务,服务内容包括解答法律咨询,协助起草、修改、审查合同和其他法律文书,建立健全合同管理制度等。该活动已举办两期,让济南信立高物业管理有限公司、山东保丽洁物业管理有限公司、山东瑞尔物业管理有限公司、济南好来物业管理有限公司等众多物业企业受益。
    六是多次开展“仲裁服务进社区”活动。联合济南市住房保障和房产管理局、太阳城娱乐开展“仲裁服务进社区”活动,进入保利花园社区、鲁能领秀城社区、华联广场、少年路广场等地,发放法律宣传读物,设置法律知识展板,现场解答居民提问,现场为社区纠纷提供调解服务,为提高社区居民的法律素养和纠纷预防能力起到了良好作用。
    经过一年多的探索和努力,济南仲裁委员会帮助物业行业防范矛盾纠纷取得一定成效。物业服务合同得到规范,合同管理制度不断完善,提高了物业企业和业主的法律意识水平,促进了企业和业主的沟通理解与互信互利,物业行业纠纷发生率显著下降。济南仲裁委员会的法律帮助得到物业行业的普遍认可。

c

面对业主
调处矛盾有“妙招”
为更好地处理物业纠纷,济南仲裁委员会主要采取了以下措施:
仲裁制度有优势
    首先,由物业方面的专家担任物业案件的仲裁员或调解员,他们长期接触物业工作,对纠纷原因、当事人心态、矛盾处理方法比较了解,办理物业案件得心应手。
    其次,重视物业案件的调解结案,主动深入社区化解纠纷,为物业企业和业主搭建沟通协商的平台,做好当事人的情绪疏导工作,积极引导当事人理性处理矛盾纠纷。
    第三,采取十多个案件合并开庭的方式进行审理,提高纠纷处理效率的同时,增加了仲裁开庭的透明度,增进了当事人对仲裁的信任和了解。
    第四,妥善解决物业案件法律文书送达困难问题,利用周末和晚上反复上门送达,对业主做好仲裁制度介绍和积极参与仲裁的劝说工作。
仲裁调解进社区
    积极引导物业纠纷通过仲裁调解中心处理。仲裁调解中心是一个仲裁前的调解平台,更具民间性,门槛低,效率高,程序灵活简便,易于被物业纠纷双方尤其是物业业主接受。
    积极赢取业主的信任和配合,调解员主动深入社区,了解纠纷情况,加强沟通交流,拉近与业主的距离。
    做好业主的情绪疏导工作,调解员耐心听业主发牢骚,重视业主反映的问题,待业主情绪平稳后,再讲解法律规定和合同约定,分析纠纷的责任和具体解决方法。
    调解员真诚用心、爱岗敬业,有时调解耗时四五个小时,调解员依然耐心细致,让当事人十分感佩,增强了调解的效果。
处理方式跟着纠纷类型走
    不同社区的物业纠纷,矛盾焦点各有侧重。如济南某小区,有将近70%的业主拒交物业费,矛盾十分激烈。调查得知,双方矛盾主要在于房屋质量不合格,如管道漏水、窗户缝隙过大、某栋楼电梯未安装等,属于开发商遗留问题,与物业企业无关,但业主对此不能理解。同时,物业企业服务态度不佳、沟通工作不到位也加剧了矛盾。针对这一情况,调解员多次在小区内组织业主代表和物业企业座谈,在双方畅所欲言的基础上,分析纠纷发生的原因和责任,引导业主正确看待房屋质量问题,指出解决问题的可行方法,并要求物业企业改善服务态度和沟通方式,协助业主向开发商维权,最终取得了良好的调解效果。
    去年一年,济南仲裁委员会受理物业纠纷1448起,大量纠纷通过调解顺利化解,还两次收到当事人赠送的锦旗。太阳城娱乐下发了“太阳城娱乐仲裁服务进社区活动”红头文件,倡导企业遇到矛盾纠纷时通过济南仲裁委员会解决。

点击这里给我发消息 点击这里给我发消息

Copyright © 2010-2012    太阳城娱乐    版权所有
备案/许可证编号:鲁ICP备10040804号 电子邮箱:jiwuxie@163.com
传真: 0531-82077106 电话 0531-82077106 地址:济南市经七路88号房地产大厦21层 邮编:250001

友情链接:0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 854 855 856 857 858 859 860 861 862 863 864 865 866 867 868 869 870 871 872 873 874 875 876 877 878 879 880 881 882 883 884 885 886 887 888 889 890 891 892 893 894 895 896 897 898 899 900 901 902 903 904 905 906 907 908 909 910 911 912 913 914 915 916 917 918 919 920 921 922 923 924 925 926 927 928 929 930 931 932 933 934 935 936 937 938 939 940 941 942 943 944 945 946 947 948 949 950 951 952 953 954 955 956 957 958 959 960 961 962 963 964 965 966 967 968 969 970 971 972 973 974 975 976 977 978 979 980 981 982 983 984 985 986 987 988 989 990 991 992 993 994 995 996 997 998 999 1000 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1013 1014 1015 1016 1017 1018 1019 1020 1021 1022 1023 1024 1025 1026 1027 1028 1029 1030 1031 1032 1033 1034 1035 1036 1037 1038 1039 1040 1041 1042 1043 1044 1045 1046 1047 1048 1049 1050 1051 1052 1053 1054 1055 1056 1057 1058 1059 1060 1061 1062 1063 1064 1065 1066 1067 1068 1069 1070 1071 1072 1073 1074 1075 1076 1077 1078 1079 1080 1081 1082 1083 1084 1085 1086 1087 1088 1089 1090 1091 1092 1093 1094 1095 1096 1097 1098 1099 1100 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 1113 1114 1115 1116 1117 1118 1119 1120 1121 1122 1123 1124 1125 1126 1127 1128 1129 1130 1131 1132 1133 1134 1135 1136 1137 1138 1139 1140 1141 1142 1143 1144 1145 1146 1147 1148 1149 1150 1151 1152 1153 1154 1155 1156 1157 1158 1159 1160 1161 1162 1163 1164 1165 1166 1167 1168 1169 1170 1171 1172 1173 1174 1175 1176 1177 1178 1179 1180 1181 1182 1183 1184 1185 1186 1187 1188 1189 1190 1191 1192 1193 1194 1195 1196 1197 1198 1199 1200 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 1208 1209 1210 1211 1212 1213 1214 1215 1216 1217 1218 1219 1220 1221 1222 1223 1224 1225 1226 1227 1228 1229 1230 1231 1232 1233 1234 1235 1236 1237 1238 1239 1240 1241 1242 1243 1244 1245 1246 1247 1248 1249 1250 1251 1252 1253 1254 1255 1256 1257 1258 1259 1260 1261 1262 1263 1264 1265 1266 1267 1268 1269 1270 1271 1272 1273 1274 1275 1276 1277 1278 1279 1280 1281 1282 1283 1284 1285 1286 1287 1288 1289 1290 1291 1292 1293 1294 1295 1296 1297 1298 1299 1300 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1307 1308 1309 1310 1311 1312 1313 1314 1315 1316 1317 1318 1319 1320 1321 1322 1323 1324 1325 1326 1327 1328 1329 1330 1331 1332 1333 1334 1335 1336 1337 1338 1339 1340 1341 1342 1343 1344 1345 1346 1347 1348 1349 1350 1351 1352 1353 1354 1355 1356 1357 1358 1359 1360 1361 1362 1363 1364 1365 1366 1367 1368 1369 1370 1371 1372 1373 1374 1375 1376 1377 1378 1379 1380 1381 1382 1383 1384 1385 1386 1387 1388 1389 1390 1391 1392 1393 1394 1395 1396 1397 1398 1399 1400 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 1413 1414 1415 1416 1417 1418 1419 1420 1421 1422 1423 1424 1425 1426 1427 1428 1429 1430 1431 1432 1433 1434 1435 1436 1437 1438 1439 1440 1441 1442 1443 1444 1445 1446 1447 1448 1449 1450 1451 1452 1453 1454 1455 1456 1457 1458 1459 1460 1461 1462 1463 1464 1465 1466 1467 1468 1469 1470 1471 1472 1473 1474 1475 1476 1477 1478 1479 1480 1481 1482 1483 1484 1485 1486 1487 1488 1489 1490 1491 1492 1493 1494 1495 1496 1497 1498 1499 1500 1501 1502 1503 1504 1505 1506 1507 1508 1509 1510 1511 1512 1513 1514 1515 1516 1517 1518 1519 1520 1521 1522 1523 1524 1525 1526 1527 1528 1529 1530 1531 1532 1533 1534 1535 1536 1537 1538 1539 1540 1541 1542 1543 1544 1545 1546 1547 1548 1549 1550 1551 1552 1553 1554 1555 1556 1557 1558 1559 1560 1561 1562 1563 1564 1565 1566 1567 1568 1569 1570 1571 1572 1573 1574 1575 1576 1577 1578 1579 1580 1581 1582 1583 1584 1585 1586 1587 1588 1589 1590 1591 1592 1593 1594 1595 1596 1597 1598 1599 1600 1601 1602 1603 1604 1605 1606 1607 1608 1609 1610 1611 1612 1613 1614 1615 1616 1617 1618 1619 1620 1621 1622 1623 1624 1625 1626 1627 1628 1629 1630 1631 1632 1633 1634 1635 1636 1637 1638 1639 1640 1641 1642 1643 1644 1645 1646 1647 1648 1649 1650 1651 1652 1653 1654 1655 1656 1657 1658 1659 1660 1661 1662 1663 1664 1665 1666 1667 1668 1669 1670 1671 1672 1673 1674 1675 1676 1677 1678 1679 1680 1681 1682 1683 1684 1685 1686 1687 1688 1689 1690 1691 1692 1693 1694 1695 1696 1697 1698 1699 1700 1701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712 1713 1714 1715 1716 1717 1718 1719 1720 1721 1722 1723 1724 1725 1726 1727 1728 1729 1730 1731 1732 1733 1734 1735 1736 1737 1738 1739 1740 1741 1742 1743 1744 1745 1746 1747 1748 1749 1750 1751 1752 1753 1754 1755 1756 1757 1758 1759 1760 1761 1762 1763 1764 1765 1766 1767 1768 1769 1770 1771 1772 1773 1774 1775 1776 1777 1778 1779 1780 1781 1782 1783 1784 1785 1786 1787 1788 1789 1790 1791 1792 1793 1794 1795 1796 1797 1798 1799 1800 1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1813 1814 1815 1816 1817 1818 1819 1820 1821 1822 1823 1824 1825 1826 1827 1828 1829 1830 1831 1832 1833 1834 1835 1836 1837 1838 1839 1840 1841 1842 1843 1844 1845 1846 1847 1848 1849 1850 1851 1852 1853 1854 1855 1856 1857 1858 1859 1860 1861 1862 1863 1864 1865 1866 1867 1868 1869 1870 1871 1872 1873 1874 1875 1876 1877 1878 1879 1880 1881 1882 1883 1884 1885 1886 1887 1888 1889 1890 1891 1892 1893 1894 1895 1896 1897 1898 1899 1900 1901 1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914 1915 1916 1917 1918 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933 1934 1935 1936 1937 1938 1939 1940 1941 1942 1943 1944 1945 1946 1947 1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 2067 2068 2069 2070 2071 2072 2073 2074 2075 2076 2077 2078 2079 2080 2081 2082 2083 2084 2085 2086 2087 2088 2089 2090 2091 2092 2093 2094 2095 2096 2097 2098 2099 2100 2101 2102 2103 2104 2105 2106 2107 2108 2109 2110 2111 2112 2113 2114 2115 2116 2117 2118 2119 2120 2121 2122 2123 2124 2125 2126 2127 2128 2129 2130 2131 2132 2133 2134 2135 2136 2137 2138 2139 2140 2141 2142 2143 2144 2145 2146 2147 2148 2149 2150 2151 2152 2153 2154 2155 2156 2157 2158 2159 2160 2161 2162 2163 2164 2165 2166 2167 2168 2169 2170 2171 2172 2173 2174 2175 2176 2177 2178 2179 2180 2181 2182 2183 2184 2185 2186 2187 2188 2189 2190 2191 2192 2193 2194 2195 2196 2197 2198 2199 2200 2201 2202 2203 2204 2205 2206 2207 2208 2209 2210 2211 2212 2213 2214 2215 2216 2217 2218 2219 2220 2221 2222 2223 2224 2225 2226 2227 2228 2229 2230 2231 2232 2233 2234 2235 2236 2237 2238 2239 2240 2241 2242 2243 2244 2245 2246 2247 2248 2249 2250 2251 2252 2253 2254 2255 2256 2257 2258 2259 2260 2261 2262 2263 2264 2265 2266 2267 2268 2269 2270 2271 2272 2273 2274 2275 2276 2277 2278 2279 2280 2281 2282 2283 2284 2285 2286 2287 2288 2289 2290 2291 2292 2293 2294 2295 2296 2297 2298 2299 2300 2301 2302 2303 2304 2305 2306 2307 2308 2309 2310 2311 2312 2313 2314 2315 2316 2317 2318 2319 2320 2321 2322 2323 2324 2325 2326 2327 2328 2329 2330 2331 2332 2333 2334 2335 2336 2337 2338 2339 2340 2341 2342 2343 2344 2345 2346 2347 2348 2349 2350 2351 2352 2353 2354 2355 2356 2357 2358 2359 2360 2361 2362 2363 2364 2365 2366 2367 2368 2369 2370 2371 2372 2373 2374 2375 2376 2377 2378 2379 2380 2381 2382 2383 2384 2385 2386 2387 2388 2389 2390 2391 2392 2393 2394 2395 2396 2397 2398 2399 2400 2401 2402 2403 2404 2405 2406 2407 2408 2409 2410 2411 2412 2413 2414 2415 2416 2417 2418 2419 2420 2421 2422 2423 2424 2425 2426 2427 2428 2429 2430 2431 2432 2433 2434 2435 2436 2437 2438 2439 2440 2441 2442 2443 2444 2445 2446 2447 2448 2449 2450 2451 2452 2453 2454 2455 2456 2457 2458 2459 2460 2461 2462 2463 2464 2465 2466 2467 2468 2469 2470 2471 2472 2473 2474 2475 2476 2477 2478 2479 2480 2481 2482 2483 2484 2485 2486 2487 2488 2489 2490 2491 2492 2493 2494 2495 2496 2497 2498 2499 2500 2501 2502 2503 2504 2505 2506 2507 2508 2509 2510 2511 2512 2513 2514 2515 2516 2517 2518 2519 2520 2521 2522 2523 2524 2525 2526 2527 2528 2529 2530 2531 2532 2533 2534 2535 2536 2537 2538 2539 2540 2541 2542 2543 2544 2545 2546 2547 2548 2549 2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558 2559 2560 2561 2562 2563 2564 2565 2566 2567 2568 2569 2570 2571 2572 2573 2574 2575 2576 2577 2578 2579 2580 2581 2582 2583 2584 2585 2586 2587 2588 2589 2590 2591 2592 2593 2594 2595 2596 2597 2598 2599